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Durch den mündlich vereinbarten Austausch von Räumlichkeiten schließen die Mietparteien keinen neuen Mietvertrag

In seinem Urteil vom 19.11.2010 (Az.: 2 U 6/10) entschied das OLG Zweibrücken, dass durch den einvernehmlichen, aber nicht schriftlich festgehaltenen Austausch der angemieteten Praxisräume im ersten Obergeschoss gegen Räumlichkeiten im Erdgeschoss kein neuer Mietvertrag zustande kommt. Indikatoren für diese Beurteilung seien insbesondere der unveränderte Mietzins und die Identität der angemieteten Quadratmeterzahl der ausgetauschten Räumlichkeiten.
Der mittlerweile verstorbene Vater des Klägers schloss im Jahr 1982 mit dem Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über Geschäftsräume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss eines in seinem Eigentum stehenden Hauses. Aufgrund geplanter Umbaumaßnahmen gab der Beklagte im Jahr 2000 die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss zurück und erhielt zum Ausgleich gleich große Räume im Nachbaranwesen. Um eine einheitliche Nutzung der Geschäftsräume zu ermöglichen, wurde ein Durchbruch zwischen den beiden Häusern geschaffen. Dieser Austausch wurde aber nicht durch eine Änderung des Mietvertrages festgehalten.
Der Beklagte, der im Juni 2004 den Mietvertrag „zum nächstmöglichen Termin“ kündigte, räumte das Mietobjekt im Januar 2005. In dem 1982 geschlossenen Mietvertrag hingegen wurde vereinbart, dass sich das Mietverhältnis, wenn es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit (der 30.08. eines jeden Jahres) gekündigt wird, jeweils um ein Jahr verlängert.
Die Parteien streiten nunmehr um Mietzinsansprüche für die Monate Februar 2005 bis August 2005, sowie Heiz- und Nebenkosten.
In der Vorinstanz hat das LG Frankenthal entschieden, dass der Beklagte das Mietverhältnis wirksam zum 31. Dezember 2004 gekündigt habe. Mit der Auswechslung der Mieträume im Jahr 2000 sei der alte Mietvertrag durch einen neuen Mietvertrag, der mündlich geschlossen wurde, ersetzt worden. Somit unterliege der Beklagte nicht den im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen, stattdessen gölten die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. §§ 573 c und d sowie 580 BGB.
Dieser Auffassung hat sich das OLG Zweibrücken nicht angeschlossen. Durch die mündlich vereinbarte Auswechslung der Mieträumlichkeiten sei kein neuer Mietvertrag zustande gekommen, vielmehr habe der alte Mietvertrag fortgegolten. Der neue Mietvertrag habe der Schriftform zur Fixierung wesentlicher Änderungen (so auch die Bezeichnung des Mietgegenstandes) gem. §§ 578, 550 BGB bedurft.
Wann aber eine unwesentliche Vertragsänderung oder aber ein Neuabschluss vorliege, richte sich nach dem mutmaßlichen Parteiwillen. Bei später vereinbarten Änderungen des Mietgegenstandes käme es darauf an, ob nach dem Parteiwillen das bisherige und das hinzugekommene Mietobjekt eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden solle.
Hier sei von einer nur unwesentlichen Vertragsänderung auszugehen, insbesondere, da sich der Umfang der Rechte und Pflichten des Beklagten infolge des teilweisen Austauschs des Mietgegenstandes nicht geändert habe. So seien sowohl die Mietfläche als auch der Mietzins identisch geblieben, was zur Folge habe, dass der alte Vertrag mit den dort festgelegten Kündigungsfristen bestand habe. Der Kläger habe also einen Anspruch auf Mietzinszahlungen von Februar 2005 bis August 2005 einschließlich der Heiz- und Nebenkosten.

17.06.2011
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